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收房驗房完全攻略

日期:2016-08-26
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    已經買過鍾就來現場了,卻要排到中午甚至下午才能驗收房子。房人可能有過這樣的遭遇:如期接到收房通知單後,全家人興沖沖地趕到新居現場,卻發現,現場已經是非常熱鬧,人來人往。也許你早上8點多面對這種情況,你要有絕對的耐心。既不要被現場熱鬧的氣氛感染,急著交錢收房,也不要失去耐心,沖工作人員發起脾氣,甚至在驗房的時候“找碴兒”,一定要本著“新生活開始第一天”的心態,和開發商、物業公司配合好,當然找到有驗房服務的網站最好。

    驗收過程和具體步驟


第一項:查驗文件
    業主在收房的時候,首先要審核開發商是否具備交付的全部法律文件,必要時可以要求核對相應原件。只有證件(原件)齊全,才能簽署收樓單。只要開發商手續不完整,即便該房屋實際不存在質量問題可以實際居住,也不能視爲法律意義上的交付。業主也有權拒絕在相應手續上簽字並要求開發商承擔逾期交房的違約責任。如果確實被要求收樓,也要在相關文件,如《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××證書》”等字樣並妥尚保留好相關文件副本。


第二項:核實面積
    面積結算是驗房手續當中比較重要的一項。請帶上契約或副本,確認售樓契約附圖與現實是否一致,結構是否和原設計圖相同。契約面積是期房的銷售面積,而在工程完工後,開發商還要請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測。測繪部門出示的面積實測表,就是開發商和我們要進行面積結算的依據(一般在入住後開發商才請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測)。記住:要按購房契約約定的面積誤差的條款結算面積。
    購房者對實測面積有疑問的,可以要求重新測量。普遍發生的面積問題主要有三個方面:一是開發商增加公共建築的內容,將原本沒有或不該列入的建築列爲公攤範圍;二是在不增加公共建築數量的前提下,將測量面積人爲加大;第三是調高公攤系數,在不改變實測公攤面積的前提下,增加每戶的公攤面積。事實上,這三種方法都被交叉使用,而這一切,都必須得到土地、房管或測繪部門的認可或配合。提請各位網友注意!

    主要分攤項目:1、電梯間;2、電梯機房;3、水箱間;4、樓梯間;5、消防控制室;6、一層門廳及值班室。

    不分攤項目:1、人防工作間;2、風井;

 

第三項:驗收房子
    看完那些資料後,基本就可以去驗收房子了,暫且先不要交付一切物業費用及相關費用,應該在驗收好後,再交付費用。物業要求業主在拿鑰匙前先交物業費無任何法律依據!從物業處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。也許在這之前,你已經無數次來看過房子了,但你最好還是跟在物業或工程部人員的身後去驗收房屋。如果房子和契約約定的一樣,且沒有質量問題,你就在收房單子上簽字。如果在驗收的時候發現問題,一定要當場請施工單位及時維修,維修後再重新驗收房屋。


    1.土建工程
    (1)牆面檢查:有無超過國家規定範圍的空鼓,有無明顯裂縫,外牆是否有滲水現象,水泥砂漿強度是否達標,平整度,垂直度,是否做滴水線,踢腳線是否用水泥砂漿打底,外牆是否按國家環保要求做保溫。

    (2)地面檢查:有無大面積空鼓、貫穿性裂縫、起砂現象,表面平整度,坡向是否正確等。
    (3)天棚檢查:有無明顯裂縫,脫層,鏽點,傾斜等。


    2.門窗工程
    (1)入戶門:品牌、規格是否與合同約定一致,門扇有無劃痕、凹痕等破損現象,安裝是否周正,門框填嵌密封是否到位,開啓是否靈活、有無異響,鎖具把手是否牢固,配件安裝是否齊全如貓眼、裝飾蓋、鎖孔片、防撞條等;
    (2)窗戶:窗扇密閉性、玻璃完好、密封膠、密封條、配件是否齊全如防脫落裝置、防碰器,壓條拼接,是否有排水孔,玻璃是否符合安全玻璃管理規定。
    (3)門洞:門洞寬度是否達到規範要求。


    3.給排水工程
    (1)管道穿樓板是否設置套管,管道穿樓板處是否做好防水。
    (2)明設PVC下水管是否安裝阻火圈或消防套管。安裝是否牢固,管卡有無破損松動。
    (3)是否安裝存水彎,管道是否暢通。


    4.電氣工程
    (1)配電箱安裝高度,牢固性,安全性,外觀是否完整。
    (2)回路設置是否合理,路數是否足夠,有無漏電保護和接地保護。
    (3)是否通電,接線是否正確,線徑是否達標。
    (4)室內安防系統是否與合同約定一致。
    (5)弱電是否入戶,室內點數是否與合同約定一致。


    5.護欄
    (1)是否按設計規範安裝護欄,安裝是否牢固。
    (2)護欄高度,欄杆間距,必須符合設計要求。是否采用防攀爬構造。


    6.設計
    (1)通風采光面積是否達到設計規範要求
    (2)空調孔是否開設,位置是否合理,有無組織性冷凝排水管
    (3)煙道是否開孔,有無排風孔位置。
    (4)廚衛與客廳過道有無地面落差。


    7.滲漏
    (1)有防水要求的地面、牆面是否做好防水,在衛生間做蓄水試驗,廚房做潑水試驗。


    8.激光標線儀檢測樓板平整度,測量房間淨高。


第四項:核對買賣契約上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符。

    通常在這方面,應該沒什麽大問題,但是也要仔細核實。總體上應做到室內清掃幹淨,無汙物,達到窗明地淨,地漏、雨水口等處無堵塞雜物。燃氣表、電表、水表三表到戶,能正常使用(燃氣可能要遲一些,入住率達到一定比例才能通氣)。在全部檢查結束後,將水表、電表和燃氣表的讀數看清楚,記錄下來,一般讀數不大,還是讓物業人員記一下的好。同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。

 

第五項:對公共環境的驗收。

    樓盤的交付,必然涉及到與樓盤使用相關的配套設施的同時交付,如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工,除非業主與開發商在契約中就某些事項作了特別約定,否則該樓盤肯定不具備交付條件。合格的樓盤須做到“五通一平”,即燃氣、上水、電、汙水、路通,一平即樓前6米、樓後3米場地要平整,不准堆積建材或雜物,以確保進出安全。注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常,樓道、樓梯有無質量問題。應該裝修完畢並能正常使用。

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